Juridisk kategorisering

Den 31. marts 2023 udsendte Vurderingsstyrelsen et styresignal om, de principper vi forventer af anvende i forbindelse med afgørelserne om kategoriseringen.

Styresignalet er en beskrivelse af, hvordan Vurderingsstyrelsen vil forvalte de rammer for det skøn, der er lagt ud til Vurderingsstyrelsen efter ejendomsvurderingslovens § 3.

Læs styresignal – fastlæggelse af praksis vedr. juridisk kategorisering (Skat.dk)

Styresignalet er en beskrivelse af de retningslinjer og principper, Vurderingsstyrelsen vil anvende i forbindelse med behandlingen af sagerne. Styresignalet beskriver et udgangspunkt, og det er forventeligt, at der på de enkelte ejendomme kan være forhold, der taler for forskellige kategorier.

Et af de betydelige elementer i skønnet, er at tage stilling til, om ejendommens primære anvendelse er beboelse eller landbrug/skov. Det betyder, at ejendommen selvom den primære anvendelse er beboelse også kan rumme andre typer af anvendelse, men det er den primære anvendelse som afgør kategoriseringen.

Til brug for det skøn beskriver styresignalet nogle forskellige grænseværdier, der er udgangspunkter/tommelfingerregler. Det er ikke faste grænseværdier, men vejledende værdier.

Disse grænseværdier skal læses på følgende måde:

Helt grundlæggende vægter de forskellige landbrugsmomenter tungere jo mere omfattende eller større de er. Jo flere dyr eller jo større markareal, jo større vil landbrugsmomentet vægte.

Er markarealet til landbrugsdrift på mindre end 5 ha, vil boligmomentet som udgangspunkt blive anset for at vægte tungere end landbrugselementet. Det vil derfor kræve meget gode argumenter at give en ejendom med et markareal under den nedre grænse kategorien landbrug. Det kunne fx ske, hvis der er et dyrehold på ejendommen, der i sig selv ligger over eller tæt på den øvre grænse for den pågældende kategori af dyr.

Er markarealet på den anden side over den øvre grænse på 15 ha, vil landbrugsmomentet som udgangspunkt blive anset for at vægte tungere end boligmomentet. Det vil derfor kræve gode argumenter at give en ejendom med et markareal over den øvre grænse en anden kategori end landbrug. Det kunne fx være, hvis der udover landbruget også drives et hotel på ejendommen, og at hoteldriften på grund af sit omfang anses for det dominerende element.

På de ejendomme, der ligger mellem de nedre og øvre grænser, vil hverken boligmomenter eller landbrugsmomentet være så udtalt, at det vil udgøre et udgangspunkt. I den forbindelse vil Vurderingsstyrelsen holde summen af alle de elementer, der taler for landbrug op imod boligmomentet og vurdere, hvilket der på den enkelte ejendom vægter tungest.

Alle elementer, der taler for den enkelte kategori, vil indgå i afvejningen. Det gælder også det markareal, der ligger under den nedre grænse. 

Indtil den endelige 2021-vurdering udsendes i 2025 er det ikke muligt for os at oplyse, hvilke skattemæssige konsekvenser det får for den enkelte ejendom.

Vurderingsstyrelsen har dog lavet nogle regneeksempler, der kan læses her:

Sådan beskattes landbrugs- og skovejendomme, der skifter kategori til erhvervsejendom (vurderingsportalen.dk)Tilsvarende har Skatteministeriet lavet regneeksempler på de skattemæssige konsekvenser ved omkategoriseringen. Du kan finde eksempler for hver enkelt kommune her:

Typeeksempler for virkninger af omkategorisering fra landbrugsejendom til ejerbolig (skm.dk)

 

De afgørelser om kategorisering Vurderingsstyrelsen træffer nu, retter sig alene mod 2021-vurderingen. Det er derfor alene de faktiske forhold på ejendommen den 1. marts 2021, der vil have betydning for kategorien.

Det har derfor ikke nogen betydning for kategorien i forbindelse med 2021-vurderingen, hvis ejendommen fx den 1. juni 2021 har fået tilført et markareal på 20 ha. Dette yderligere markareal vil indgå i fastlæggelsen af ejendommens kategori for 2022-vurderingen.

Selvom ejendommens kategori principielt fastlægges ved hver vurderingstermin, er det Vurderingsstyrelsen opfattelse, at kategorierne skal have en vis stabilitet over tid. Det betyder, at mindre ændringer på ejendommen som hovedregel ikke vil føre til ændringer af kategorien ved de efterfølgende vurderinger. Om en ændring er mindre, afhænger af forholdene på den enkelte ejendom. Er ejendommens markareal fx på 200 ha, vil et frasalg af 20 ha ikke påvirke kategorien ved den næste vurdering. Har ejendommen derimod et samlet markareal på 8 ha, vil et frasalg på 1 ha markareal derimod kunne påvirke kategorien.  

Ejendommens kategori fastsættes for den samlede ejendom, og der kan i den forbindelse ikke skelnes mellem boligdelen og resten af ejendommen. Vurderingsstyrelsen skal efter ejendomsvurderingsloven fastsætte kategorien på baggrund af ejendommen i sin helhed, og lægger derfor vægt på, hvad der fremstår som ejendommens primære formål.

Når ejer modtager selve vurderingen, vil ejer dog kunne se, at værdien af boligdelen og resten af ejendommen fastsættes på forskellige måder.

Kategoriseringen af ejendomme til brug for ejendomsvurderingerne foretages efter reglerne i ejendomsvurderingslovens § 3. Der er ikke sammenfald mellem, hvad der forstås ved en landbrugsejendom i ejendomsvurderingsloven og den øvrige lovgivning på landbrugsområdet.

Valg af kategori efter ejendomsvurderingsloven fastsættes ud fra ejendommens samlede karakter og anvendelse på vurderingsterminen. I forhold til sondringen mellem ejerboliger og landbrugsejendomme vil kategoriseringen blive foretaget ud fra en afvejning af, om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest. Der skal i den forbindelse foregå landbrugsmæssig drift af et vist omfang, før en ejendom kategoriseres som en landbrugsejendom, hvilket er nærmere udfoldet i de kriterier, der er opstillet i styresignalet om fastlæggelse af praksis vedr. juridisk kategorisering. Dermed ikke sagt, at ejendomme, der kategoriseres som ejerboliger, ikke kan indeholde landbrugsjord eller i øvrigt blive anvendt til landbrugsmæssige aktiviteter.

Når en ejendom, der også anvendes landbrugsmæssigt, kategoriseres som ejerbolig, er det således et udtryk for, at boligen vurderes at udgøre den væsentligste del af ejendommens anvendelse. At en ejendom f.eks. er en landbrugsejendom efter reglerne i landbrugsloven, og dermed er undergivet landbrugspligt, kan indgå som et moment i bedømmelsen, men er ikke i sig selv afgørende for den kategorisering, som Vurderingsstyrelsen foretager efter ejendomsvurderingslovens regler.

Forpagtning af jorden påvirker ikke kategorien i sig selv. Det er således uden betydning for kategorien om jorden dyrkes af ejer eller en forpagter. Det afgørende er den konkrete anvendelse af ejendommen og ikke hvem, der anvender den.

Det forhold, at jorden er bortforpagtet til en landmand, der driver landbrugsdrift på ejendommen sammen med sine øvrige landbrugsejendomme, gør ikke landbrugsmomentet større, end det havde været, hvis ejer selv havde haft den samme anvendelse.

Det skyldes, at ejendommen kan sælges uafhængigt af de ejendomme, som tillige dyrkes af forpagteren. Derfor påvirkes ejendommens kategorisering som udgangspunkt ikke af, hvordan forpagter anvender sine egne ejendomme.

Der er flere ejere, der har gjort opmærksom på, at Vurderingsstyrelsen har rettet i BBR for ejendommen.

I BBR er der en række anvendelseskoder for erhvervsbygninger, der er ved at blive udfaset. I stedet for de udfasede anvendelseskoder er bygninger blevet tildelt en ny anvendelseskode, der mere præcist angiver anvendelsen.

Skatteforvaltningen har derfor sendt indberetninger med forslag til de nye anvendelseskoder på erhvervs- og landbrugsejendomme til godkendelse hos kommunen. Kommunerne har efterfølgende behandlet indberetningerne, og ejendommene er blevet opdateret i BBR. Der er herefter blevet sendt en BBR-meddelelse med en markering af de ændrede forhold til de daværende ejere af de berørte ejendomme.

Da de tildelte BBR-koder dækker over den samme anvendelse som tidligere, har ændringen af koderne ingen betydning for ejendommens kategori.