Erhvervsvurderingerne: Det vigtigste er at sikre et ensartet beskatningsgrundlag

Interview: Den er genstand for kritik – den nye model for offentlige vurderinger af erhvervsejendomme. Men modellen er blevet analyseret grundigt af en ekspertgruppe, som anbefaler at fastholde den, fordi modellen sikrer, at ejerne af erhvervsejendomme på baggrund af en vurderingsmetode får et ensartet beskatningsgrundlag for opkrævning af grundskyld og dækningsafgift. 

Det fortæller funktionsleder i Vurderingsstyrelsen, Morten Høgh Kristoffersen, da vi sætter ham stævne for at blive klogere på de grundlæggende principper for vurdering og beskatning af erhvervsejendomme. 

”Det handler jo om, at erhvervslivet skal beskattes ensartet og på et grundlag, der ikke er så ujævnt, som det var førhen. Det er meningen, at modellen skal sikre en mere gennemskuelig vurdering til brug for beskatning, som hænger sammen med vurderingssystemet for ejerboliger. Vurderingen har derfor ikke til formål at ramme de direkte handelspriser” fortæller Morten Høgh Kristoffersen. 

Sammenhængen mellem priser på ejerboliger og erhvervsejendomme er også det, ekspertgruppen har lagt vægt på for at sikre ensartede vurderinger. Erhvervsvurderinger baserer sig nemlig på handelsdata fra ejerboligmarkedet, da der her er tilstrækkeligt solide handelsdata. For at beskytte ejerne er der indført et forsigtighedsprincip, hvor ejerne kun skal betale grundskyld af 80 pct. af vurderingen, og så er grundskyldspromillen sat ned til ca. 7 ½ pct. fra 27 pct. 

”Og så nedskaleres vurderingerne alt efter, hvilken type erhvervsejendom der er tale om både for den faktiske og den planlagte anvendelse. Og på baggrund af denne nedskalering får ejerne en beskatningsværdi, som afspejler udviklingen på ejer-boligmarkedet,” siger Morten Høgh Kristoffersen, 

Realistiske vurderinger ligger til grund for skatten 

Med den nye erhvervsmodel fastsættes en grundværdi til beregning af grundskyld og dækningsafgift. Men der bliver i udgangspunktet beregnet to grundværdier for henholdsvis den faktiske og den planlagte anvendelse og udnyttelse.  

Det forklarer Morten Høgh Kristoffersen, der som funktionsleder dagligt er med til at forberede og udføre vurderinger af både ejerboliger og erhvervsejendomme. 

”Det handler om at sikre et ensartet beskatningsgrundlag. Der er fastsat nogle satser, som der skaleres ned alt efter typen af erhverv. På den måde er udgangspunktet markedsudviklingen for ejerbolig, holdt op imod den realistiske anvendelse af grunden og dernæst justeret til alt efter erhvervsformål,” siger Morten Høgh Kristoffersen.   

Først bliver værdien for det, som ejendommen og grunden faktisk bruges til, fundet. Erhvervsejendommen bliver kategoriseret som for eksempel ’boligbebyggelse i etager’ eller ’butik og kontor i et plan’. Hvis ejendommen bliver brugt til forskellige formål, bliver de opdelt og kategoriseret hver del for sig. 

Dernæst bliver værdien for det, som ifølge plangrundlaget er muligt at bruge grunden til, fundet. Det vil sige, at det bliver undersøgt, om det ifølge plangrund-laget er muligt at bruge ejendommen til andre formål. 

Vurderingsstyrelsen tager i stigende omfang højde for realismen i, hvordan en grund reelt kan anvendes. Det er i tråd med et netop udsendt styresignal, og kan være mere begrænset, end hvad en kommuneplan på papiret giver adgang til:

”Det skal jo være realistisk, at ejeren vil opføre det på grunden, som der står, at man faktisk kan. Hvis der for eksempel er tale om en kæmpe grund midt ude på en mark langt fra by og motorvej, hvor en lagerbygning er opført, men der samtidig står i en lokalplan, at det er muligt at anvende grunden til en 10-etagers kontorbygning. Jamen er det så realistisk, at ejeren vil opføre en sådan kontorbygning?” forklarer funktionsleder Morten Høgh Kristoffersen og understreger: 

”Det er sådan noget, vi ser nærmere på, når vi sidder med de konkrete erhvervs-vurderinger. For på den måde understøtter vurderingerne ønsket om at beskatte på et ensartet grundlag – det vil sige, at metoden er den samme, uanset typen af erhverv. På den måde skulle det gerne være mere logisk, hvad ejerne beskattes af i forhold til, hvad de egentligt ejer.” 

I de kommende år tager forberedelserne af erhvervsvurderingerne yderligere til. Sagsbehandlerne bliver klædt på, og modellen bliver justeret til, så alle er klar til at påbegynde udsendelsen af de endelige 2021-vurderinger for erhvervsejendomme. 

Der er derudover for nylig nedsat en taskforce fra Vurderingsstyrelsen, som skal kvalitetssikre meget skæve foreløbige vurderinger, tage imod henvendelser og samtidig sikre, at der udarbejdes et solidt administrationsgrundlag for de endelige vurderinger.