2022-vurderinger: Kan boligejerne spejle sig i dem?
Hvor skal man egentligt begynde og ende med de nye ejendomsvurderinger? Hvad skal man se efter, lede efter, holde øje med og have styr på? For boligejere, rådgivere og ja måske i virkeligheden alle her i landet, så er der en del nyt, vi skal lære med beslutningen om at indføre en ny vurderingsmetode.
Tre af Vurderingsstyrelsens kloge hoveder er af den grund sat i stævne på en sen torsdag eftermiddag: Lone Holm Mikkelsen, der er kontorchef for Forretningsudvikling Vurdering samt Søren Hauskov Pilgaard og Jan Eg Pedersen, der er henholdsvis kontorchef for og souschef i Modeludvikling og Økonomisk Analyse.
Alle tre har de sagt ja til at tage en lille snak om vurderingsmetoden, om erfaringerne fra udsendelsen af 2020-vurderinger, og om det serviceeftersyn, som metoden har fået frem mod udsendelsen af 2022-vurderingerne.
”Og alt det handler jo udelukkende om at give boligejerne de bedst mulige vurderinger – eller mere præcist en ejendomsvurdering, som de kan spejle sig i,” indleder Lone Holm Mikkelsen med.
Udvikling er nøgleordet
Der er heller ikke så lidt at tale om, når det kommer til den nye vurderingsmetode. Nu har langt de fleste boligejere landet over modtaget den første deklaration og vurdering fra Vurderingsstyrelsen.
”Den første udsendelsesrunde af vurderinger med termin i 2020 er forløbet godt, hvis man ser på boligejernes modtagelse. Der har været en række indsigelser over datagrundlaget blandt andet beregningen af udsigt, afstand til næromgivelserne og lokalplanerne. Og indsigelserne har så medført et tillæg eller et nedslag i vurderingen, som meget få har klaget over,” fortæller Søren Hauskov Pilgaard, der til dagligt svinger dirigentstokken i det kontor, som står for udviklingen af vurderingsmetoden – eller mere uformelt udviklingen af den digitale vurderingsmaskine.
”Men indsigelserne har en lige så vigtig rolle at spille i det større perspektiv. Vi udvikler løbende vores metode og foretager justeringer, og her tager vi også de erfaringer, vi har gjort os, med,” siger Jan Eg Pedersen fra samme kontor. Han bliver hurtigt suppleret af Lone Holm Mikkelsen, kontorchefen der blandt andet har ansvaret for udviklingen af de faglige principper, som ligger til grund for vurderingsmetoden:
”Udvikling er faktisk nøgleordet her. Vores vurderingsmetode er skabt sådan, at den er ens for alle og baseret på de samme grundlæggende elementer. De elementer udvikler vi så løbende på, hver gang vi lærer noget nyt.”
Og der har været gode ting at lære og tage med videre til den anden udsendelsesrunde af vurderinger med termin i 2022 – det vi kalder for de endelige 2022-vurderinger. Blandt andet er der ændret på måden, hvorpå anvendelses- og udnyttelsesmuligheder af en grund vurderes. Det betyder, at det mere systematisk er muligt at vurdere, hvad en grund både reelt og realistisk kan anvendes til, og ikke udelukkende, hvad der fremgår af plandata.
Der er også justeret på den måde, der bliver målt udsigt over sø og hav samt afstande til natur og infrastruktur. Det betyder, at der i 2022-vurderingerne automatisk mere retvisende bliver taget højde for, hvordan havudsigt og afstand til jernbane påvirker vurderingsværdien.
”Vi er naturligvis ikke færdige med at blive klogere. Det skal vi heller ikke blive. Vi skal hele tiden justere til og forbedre vores metode, sådan at vi bliver ved med at sende boligejerne så ensartede og retvisende ejendomsvurderinger, som forbedres i takt med, at vi bliver klogere,” siger Søren Hauskov Pilgaard.
De fleste erfaringer kommer med på den videre færd
Det er ikke gået manges næse forbi, at Vurderingsstyrelsen og de nye offentlige ejendomsvurderinger har været en kende i vælten de seneste år. Skæve vurderinger, uforklarlige værdier og informationstunge breve er blot nogle af de ord, vi har fået med os.
Men tag ikke fejl – hverken historierne eller fejlene, som er blevet fundet i takt med, at 2020-vurderingerne er sendt ud, er gået i glemmebogen. Tværtimod. Det hele bliver faktisk set nærmere efter i sømmene i blandt andet de to kontorer Forretningsudvikling Vurdering samt Modeludvikling og Økonomisk Analyse.
”Hvis der er noget i vores metode til at vurdere ejendomme eller grunde, som ikke er hensigtsmæssig, så har vi også et ønske om at løse udfordringen. Blandt andet har vores erfaringer med grundværdier højere end ejendomsværdier, som jo i en række tilfælde ikke flugter med virkeligheden, medført et nyt styresignal – der justerer, hvordan vi vurderer anvendelses- og udnyttelsesmulighederne i forhold til lokalplanerne,” forklarer Jan Eg Pedersen.
Og sådan skal det være. Det er hele formålet med det nye system.
”Vi skal sikre boligejerne en offentlig vurdering af deres ejendom og grund, som er beregnet ud fra de samme præmisser og rammer – altså en ensartet vurdering. Derudover skal vi sikre, at en vurdering stiger og falder i takt med prisudviklingen på det boligmarked, som boligejerne er en del af. Det kræver, at vi justerer nogle elementer i vores metode i takt med, at vi så får de endelige vurderinger at se,” fortæller Søren Hauskov Pilgaard.
”Det er udviklingen på boligmarkedet, som er den skydeskive, vi forsøger at ramme plet på – altså træfsikkerheden for vurderingerne,” understreger Lone Holm Mikkelsen og fortsætter:
”Alt det samtidig med, at vi forsøger at åbne op ind til maskinrummet, så boligejerne kan følge med i udviklingen af både metoden, vurderingsgrundlaget og selve vurderingen – altså gør den nye metode gennemsigtig.”
”Og det tager tid – både for os i Vurderingsstyrelsen og for alle boligejerne samt rådgiverne omkring. Det er også derfor, at det er så vigtigt, at vi samler op på vores erfaringer, og løbende bruger dem til at udvikle og finpudse vores vurderingsmetode,” runder Jan Eg Pedersen samtalen af.