Nu får boligejerne for anden gang en endelig vurdering fra Vurderingsstyrelsen – denne gang med udgangspunkt i ejendommens værdi 1. januar 2022. De første boligejere modtager deres endelige 2022-vurdering omkring sommerferiens begyndelse, mens masseudsendelserne bliver sat i gang på den anden side af ferien.
De nye vurderinger følger prisudviklingen på boligmarkedet. Da priserne på boligmarkedet er steget fra 2020 til 2022, vil de fleste 2022-vurderinger være højere end 2020-vurderingerne. Udover prisudviklingen har Vurderingsstyrelsen forbedret vurderingsmodellen og datagrundlaget på baggrund af erfaringerne med de endelige 2020-vurderinger.
”Det er anden gang, boligejerne nu får en endelig vurdering fra os. Det første rul med endelige 2020-vurderinger har desværre taget lang tid, men vi er glade for, at kvaliteten er god, og vurderingerne er blevet taget godt imod af boligejerne. Samtidig har vi gjort os nogle erfaringer, som vi bruger i vores arbejde med de kommende vurderinger. Det betyder, at der for nogen boligejere kan være ændringer på deres 2022-vurdering i forhold til deres 2020-vurdering, som ligger udover prisudviklingen på boligmarkedet. Her må man endelig kontakte os, hvis man har spørgsmål til vurderingen. Samtidig har man naturligvis mulighed for at klage, hvis man ikke er enig i vurderingen,” siger direktør for Vurderingsstyrelsen Anne-Sofie Jensen.
Den endelige 2022-vurdering erstatter samtidig den foreløbige 2022-vurdering, som blev offentliggjort i efteråret 2023. Det medfører derfor en efterregulering af boligskatten for indkomståret 2024 for den enkelte boligejer, efter at man har modtaget 2022-vurderingen. En højere vurdering kan betyde, at boligskatten stiger, mens en lavere kan betyde, at skatten falder. Boligejerne vil dog fortsat være beskyttede af skatterabatten.
Forbedret vurderingsmodel og datagrundlag
De første vurderinger har blandt andet medført, at der er lavet flere ændringer i vurderingsmodellen.
Blandt ændringerne er en ny praksis for, hvilke anvendelses- og udnyttelsesmuligheder vurderingen skal baseres på. Denne tilgang skal sikre, at vurderingen baseres på de anvendelser, som en grund reelt kan anvendes til.
Derudover er der for eksempel justeret i den måde, udsigt over sø og hav måles. Det betyder, at modellen bedre kan tage højde for, hvordan udsigt over sø og hav påvirker ejendomsvurderingen.
Hvis boligejerne sammenligner deres nye, endelige vurdering med den foreløbige, kan der være markante ændringer – også for de boligejere, som tidligere har fået rettet deres foreløbige vurdering til i en købs- eller salgssituation.
”Vi arbejder hele tiden på at forbedre vurderingerne. Derfor vil der være boligejere, der oplever ændringer fra den foreløbige vurdering. De ændringer medfører, at boligskatterne for 2024 bliver efterreguleret, men boligejerne vil fortsat være beskyttede af skatterabatten”, siger Anne-Sofie Jensen.
Den endelige 2022-vurdering danner grundlaget for den kommende 2024-vurdering, som bliver fremskrevet med udgangspunkt i prisudviklingen på boligmarkedet. Derfor vil den hidtidige, foreløbige 2024-vurdering, som blev fremskrevet med udgangspunkt i den foreløbige 2022-vurdering, efterfølgende blive erstattet af den endelige 2024-vurdering. Det betyder ligeledes, at beskatnings-grundlaget for 2025 og 2026 ændres, og boligskatten efterreguleres her også.
Læs mere om de vigtigste ændringer, som boligejerne skal være opmærksomme på, når de får deres 2022-vurderinger her.
GUIDE: Her er de vigtigste ændringer for 2022-vurderingerne
Inden sommerferien får de første boligejere deres endelige 2022-vurderingen. Dermed tager Vurderingsstyrelsen fat på anden runde af endelige vurderinger. Læs mere om dem her i guiden eller på Vurderingsportalen.
Der tages altid højde for prisudviklingen på boligmarkedet, når en ejendom bliver vurderet. Fra 2020 til 2022 er boligpriserne i gennemsnit steget, og det afspejler sig i vurderingerne. Prisudviklingen på boligmarkedet betyder nemlig, at 2022-vurderingerne generelt er højere end 2020-vurderingerne.
Prisudviklingen indarbejdes igennem de nærmeste faktiske handler (referenceejendomme), der er solgt de seneste seks år frem mod vurderingsterminen 1. januar 2022.
Se, hvordan markedets udvikling har påvirket boligpriserne fra 2020 til 2022.
Noget af det som har allerstørst betydning for en ejendoms værdi er beliggenheden. Derfor bliver der brugt referenceejendomme, når den offentlige ejendomsvurdering beregnes.
Referenceejendomme er ejendomme, som Vurderingsstyrelsen bruger til at sammenligne en ejendom med. De er som udgangspunkt af samme type som den ejendom, der skal vurderes – for eksempel helårshuse, sommerhuse eller ejerlejligheder. Referenceejendommene afspejler prisniveauet i det område, hvor ejendommen er beliggende, og det har stor betydning for vurderingen. Ud fra referenceejendommenes salgspriser beregnes områdets kvadratmeterpris, som er udgangspunkt for vurderingen.
I 2022-vurderingen bruges der referenceejendomme, som er solgt i perioden 2016-2021, mens det i 2020-vurderingerne var referenceejendomme solgt i perioden 2014-2019. Det betyder altså, at boligejerne vil se, at det er nogle andre reference-ejendommene, som udgør sammenligningsgrundlaget i 2022-vurderingerne, end dem boligejerne kunne se i deres 2020-vurderinger.
Læs mere om referenceejendomme her.
Forud for 2022-vurderingerne har Vurderingsstyrelsen indført et nyt styresignal, som beskriver, hvordan grunde bliver vurderet i visse situationer. Det nye styresignal medfører, at vurderingen af grundværdier i højere grad afspejler grundenes reelle anvendelsesmuligheder – altså hvad grundejeren reelt må og kan bygge på grunden.
Når grundværdien for helårshuse, sommerhuse eller ubebyggede grunde skal fastsættes, er det grundens bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse, der skal vurderes. Med det nye styresignal er det ikke alle de mulige anvendelser ifølge plangrundlaget, som anses for at være reelle. Det bliver i stedet afgørende, at boligejeren enten har umiddelbar ret til at opføre det relevante byggeri eller forventeligt kan få tilladelse til at opføre det relevante byggeri.
Med det nye styresignal bliver der færre eksempler på vurderinger, hvor grundværdien er højere end ejendomsværdien. Den nye praksis gælder for vurderinger fra og med 2021.
Læs mere om den nye praksis og dets betydning for 2022-vurderingerne her.
I Vurderingsstyrelsen arbejdes der løbende med udvikling af vurderingsmetode og beregningsmodel samt forbedring af data. Alt sammen med henblik på at sikre mere retvisende, ensartede og gennemskuelige vurderinger til landets boligejere.
For eksempel er metoden til at beregne data om udsigt blevet forbedret. Det betyder, at der fremover typisk bliver målt udsigt fra 2 meter under tagryg, hvor det i 2020-vurderingen var 2 meter over terræn. For nogle boligejere kan der derfor være forskel på oplysningerne om udsigt over hav og sø sammenlignet med 2020-vurderingen, og det kan betyde en ændret vurdering.
Der er også foretaget forbedringer i forhold til at rette fejl i plandata, så vurderingerne bygger på bedre oplysninger om et områdes anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. I samarbejde med Plan- og Landdistriktsstyrelsen og kommunerne er der sket forbedringer i forhold til registreringen af for eksempel lokalplaner, og hvordan planhierarki skal fortolkes, samt øget og bedre indberetning af plandata. Samtidig har Vurderingsstyrelsen også justeret på beregningsmodellen, så anvendelsen af plandata bedre afspejler plangrundlaget. Også her vil nogle boligejere derfor op-leve, at der er forskel på oplysningerne i deres 2020- og 2022-vurdering, fordi der for eksempel er bedre data om den mulige bebyggelsesprocent i et boligområde.
Slutteligt er der også foretaget forbedringer af anvendelsen af de oplysninger, der bruges til at vurdere værdipåvirkningen af afstande til natur og infrastruktur, hvilket også kan have betydning for den endelige 2022-vurdering. Med erfaringerne fra 2020-vurderingerne har Vurderingsstyrelsen ændret på, hvordan bl.a. afstanden til kyst, trafikveje og jernbane indgår i beregningen. Disse omgivelser har nemlig vist sig at have betydning for værdien, også selvom ejendommen ligger længere væk. linke til side om CAP-afstande i 2020 og 2022]
Læs mere om de forskellige justeringerne og deres betydning for 2022-vurderingerne her.
Bygnings- og Boligregistret (BBR) er en central kilde til data om ejendommene, som bruges i ejendomsvurderingerne. Oplysningerne bliver trukket den 1. januar 2022, hvor der er vurderingstermin.
Når boligejerne modtager deres deklaration, er det derfor en mulighed, at data-grundlaget ser meget anderledes ud, end det gjorde i 2020-vurderingen. Det kan for eksempel være, at boligejeren har bygget til, bygget nyt eller revet ned siden sidste vurderingstermin den 1. januar 2020.
Hvis de ændringer er foretaget inden den nye vurderingstermin den 1. januar 2022, og ændringerne er registreret korrekt i BBR, så vil vurderingen for 2022 være baseret på den nye data om ejendommen. Dermed kan boligejerne opleve, at ændringerne på ejendommen betyder, at deres ejendomsværdi også er anderledes.
Læs mere om BBR-data her.
